定期借家制度についてのメリット・デメリットについて

【定期借家契約】と【普通借家契約】の違い

【普通借家契約】・・・更新があることが特徴です。
慣習として、居住用賃貸の場合は、2年に１回更新があるケースが一般的です。

更新時には、賃借人（アパートやマンション等を借りている人）が借り続けたければ、
賃貸人の正当事由などよる更新拒絶がなければ、賃借人は一般的に借り続けることができます。
例えば入居者が高齢者になったという理由や大家さんが入居者のことが嫌いだという理由等では一般的には契約を解除できないことになっております。

大家さんにとっては、一度入居者を入居させてしまうと、正当な事由がない場合、なかなか入居者を退去させることができなくなることから入居審査が慎重となったり、一度家賃設定すると更新時に現実的に家賃を上げることができないので募集賃料を高めに設定しなければという心理が働いたり、特にアパートなどでは他の入居者との現況の賃料とのバランスから新規募集時に家賃を下げて募集したくともなかなか家賃を下げて募集しづらいのが現状です。
日本の居住用賃貸借契約は圧倒的に普通借家契約が多数を占めております。



【定期借家契約】・・・更新がないことが特徴です。
一般的に普通借家契約より賃料が安いことが特徴です。

期間を自由に定めることができます。契約期間については２年ということにこだわらず、最近では３年・５年・１０年等というケースもあります。
基本的に更新はないため、期間満了時には原則として、賃借人は退去しなければなりません。
仮にどうしても賃借人が継続して入居し続けたい場合は、賃貸人【大家さん】と交渉し再契約することが必要です。




【賃借人（借りる側）のメリット・デメリット】・・・普通借家契約と異なり一定期間しか借りられないため、家賃は低く設定されているケースが多いため、一定期間のみ割り切って借りる方にとっては一定期間賃料を安く借りることができます。
例えば景気が悪い時や、子どもの教育費がかかる一定期間だけ、家賃を下げて借りることができます。
よって、賃料を一定期間下げて入居したい方にはお勧めです。

ただし高齢者の方等は、期間が限定されていることから将来転居が必要になる可能性が高いことを念頭に充分注意して借りる必要があります。

【賃貸人（貸す側）のメリット・デメリット】・・・賃料は普通借家契約より低いのが一般的です。
景気が悪い一定期間【例えば５年間】だけ賃料を低く賃貸することになりますが、賃貸の期間が限定されているため、正当事由なく期限を区切っての入居者の退去が可能です。
よって、景気が上向いた段階で賃料を高く再募集できます。
つまり、景気が悪い一定期間は安く賃貸し、景気が良くなったら賃料を高く再募集することができます。

景気が悪いと空室リスクが増加しますが、賃料を周辺相場より低く設定できるため、入居者にとってもありがたいだけでなく、早期に入居者が見つかる可能性が高くなります。

賃貸経営としても、賃料を安くして賃貸したほうが早期の賃料収入が見込めるため、賃料を高くしてしばらく空室を続けてから賃貸するよりもかえってメリットがある場合があります。

この場合、アパートなどでは他の入居者は普通借家契約、一部の入居者だけ定期借家契約と異なる契約形態をとることも可能なことから、他の入居者と異なる低い家賃設定をしても契約形態自体が異なることから、他の入居者から賃料に関するクレームはこないケースが一般的です。
詳細は弊社専門スタッフにお尋ねください！！